افزایش تراکم شهری و ارزش زمین در تهران باعث شده تا ساخت ساختمان چند طبقه به یکی از رایجترین روشهای بهرهبرداری از املاک تبدیل شود. اما موفقیت در این مسیر، صرفاً به داشتن زمین یا بودجه کافی محدود نمیشود؛ بلکه آشنایی با مراحل قانونی، طراحی مهندسی، انتخاب مصالح مناسب، و رعایت مقررات ساختوساز شهری، نقش کلیدی در اجرای صحیح پروژه دارد.
در این مقاله از «انتخاب عمران»، بهصورت گامبهگام با مراحل مختلف ساخت ساختمان چند طبقه در تهران آشنا میشوید؛ از دریافت مجوز تا انتخاب نوع سازه، اجرای فونداسیون، عایقکاری، نما و دریافت پایانکار. اگر شما هم قصد دارید ساختمانی چند طبقه را بهدرستی، ایمن و مطابق ضوابط بسازید، این راهنما برای شماست.
ساخت ساختمان چند طبقه | مراحل دریافت مجوز ساخت از شهرداری تهران
اولین قدم در پروژه ساختوساز، اخذ مجوز قانونی از شهرداری است. بدون دریافت پروانه ساخت، هیچ فعالیت اجرایی در پروژه مجاز نیست و در ساختمانهای چند طبقه این موضوع حساستر نیز میشود.
مراحل دریافت مجوز برای ساخت ساختمان چند طبقه:
-
استعلام طرح تفصیلی زمین:
اطلاع از نوع کاربری، تراکم مجاز، تعداد طبقات و سطح اشغال زمین از طریق سامانه شهرداری یا مراجعه حضوری. -
تهیه نقشه معماری اولیه توسط مهندس طراح:
نقشهها باید طبق ضوابط شهرداری طراحی شوند و در محدوده مجاز متراژ و طبقات باشند. -
تشکیل پرونده در شهرداری منطقه و دریافت دستور نقشه:
مالک یا وکیل قانونی با در دست داشتن مدارک ملک، استعلامات، کروکی و مدارک مهندسان به شهرداری مراجعه میکند. -
بررسی و تأیید نقشهها در نظام مهندسی و شهرداری:
نقشهها توسط کارشناسان بررسی میشوند تا انطباق کامل با مقررات شهرسازی داشته باشند. -
محاسبه و پرداخت عوارض ساخت:
پس از تأیید نقشهها، شهرداری عوارض مربوط به تراکم و نوسازی را محاسبه کرده و با پرداخت آن، مجوز ساخت صادر میشود.
نکات مهم در این مرحله:
-
در ساختمانهای بالای ۵ طبقه، تأییدیه آتشنشانی و گزارش مطالعات ژئوتکنیک الزامی است.
-
در برخی مناطق مانند بافت فرسوده یا محدودههای پرتراکم، نیاز به تأییدیههای جانبی از مراجع بالادست وجود دارد.
-
بدون پروانه ساخت، هیچگونه عملیات گودبرداری، فونداسیون یا احداث دیوار قانونی نیست و مشمول جریمه خواهد شد.
ساخت ساختمان چند طبقه | طراحی سازه و تأسیسات مطابق آییننامههای تهران
پس از دریافت پروانه ساخت، گام بعدی در فرآیند ساخت ساختمان چند طبقه، طراحی دقیق سازه، پی، سیستم تأسیسات مکانیکی و الکتریکی مطابق با ضوابط فنی و آییننامههای روز کشور است. طراحی مهندسی مناسب، ضامن ایمنی، دوام و بهرهوری پروژه در درازمدت خواهد بود.
انتخاب نوع سازه برای ساختمان چند طبقه:
دو نوع سازه رایج برای پروژههای چند طبقه عبارتاند از:
-
سازه بتنی:
دارای مقاومت بالا در برابر آتش و زلزله، اجرای اقتصادیتر در برخی پروژهها، ولی با سرعت اجرای پایینتر. -
سازه فلزی:
اجرای سریع، سبکتر، انعطافپذیرتر در معماری داخلی، اما نیازمند جوشکاری دقیق و اجرای پوشش ضدحریق.
طراحی فونداسیون:
براساس گزارش ژئوتکنیک و شرایط خاک، فونداسیون مناسب انتخاب میشود. در مناطق مختلف تهران معمولاً از این فونداسیونها استفاده میشود:
-
رادیه (گسترده): مناسب برای خاکهای با مقاومت پایین.
-
شمعی: در پروژههای سنگینتر یا مناطقی با سطح آب بالا.
-
نواری یا منفرد: در پروژههای سبکتر یا زمینهای سنگی و مقاوم.
طراحی تأسیسات مکانیکی و برقی:
ساختمانهای چند طبقه نیازمند طراحی هوشمندانه برای سیستمهای گرمایش، سرمایش، تهویه، برق اضطراری، آسانسور، لولهکشی و فاضلاب هستند.
-
تأسیسات مکانیکی: باید با توجه به بار حرارتی ساختمان، جهتگیری، نوع کاربری و الزامات شرکت گاز طراحی شوند.
-
تأسیسات برقی: طراحی تابلوها، سیستم روشنایی، برق عمومی، ارتینگ و سیستم آتشنشانی باید با ضوابط سازمان نظام مهندسی مطابقت داشته باشد.
نکته مهم:
تمام نقشههای سازه و تأسیسات باید توسط مهندسین دارای صلاحیت طراحی و در سامانه نظام مهندسی ثبت شوند تا امکان شروع اجرای قانونی وجود داشته باشد.
ساخت ساختمان چند طبقه | اجرای اسکلت، دیوارچینی و عایقکاری استاندارد
با اتمام طراحی و آمادهسازی نقشههای فنی، نوبت به فاز اجرایی پروژه میرسد. این مرحله در ساخت ساختمان چند طبقه یکی از مهمترین مراحل محسوب میشود زیرا کیفیت اجرای اسکلت، دیوارها و عایقکاری مستقیماً بر ایمنی، دوام و آسایش ساکنان تأثیر دارد.
اجرای اسکلت ساختمان:
براساس نوع سازه انتخابشده (بتنی یا فلزی)، عملیات اجرای اسکلت شامل موارد زیر خواهد بود:
-
در اسکلت فلزی:
برشکاری، جوشکاری یا پیچومهره کردن اعضا، مونتاژ در محل، اجرای بادبندها و بررسی مهاربندی افقی و عمودی. -
در اسکلت بتنی:
آرماتوربندی، قالببندی و بتنریزی ستونها، تیرها و دالها طبق نقشهها و آییننامه بتن ایران (آبا).
در هر دو نوع سازه، باید کنترل دقیق جوشها یا مقاومت بتن در آزمایشگاه تأیید شود.
دیوارچینی با مصالح مناسب:
انتخاب مصالح دیوار در ساختمانهای چند طبقه به عوامل مختلفی مانند وزن سازه، نوع اسکلت، مقاومت حرارتی و صوتی وابسته است:
-
آجر سفالی یا لیکا برای دیوارهای داخلی و غیرباربر
-
بلوک سیمانی یا AAC برای دیوارهای خارجی با نیاز به عایق بهتر
-
رعایت درز انقطاع بین بلوکها و اسکلت الزامی است.
اجرای عایق صوتی و حرارتی:
در پروژههای چند طبقه، توجه به عایقکاری تأثیر مستقیم بر آسایش ساکنین و کاهش مصرف انرژی دارد. اجرای صحیح این مرحله به رعایت مقررات ملی ساختمان (مبحث ۱۹ و ۱۸) کمک میکند.
-
عایق صوتی دیوارها و سقفها: پشم سنگ، فوم پلیاتیلن یا پنلهای آکوستیک
-
عایق حرارتی: پلیاستایرن، پلییورتان یا عایقهای معدنی
-
عایق رطوبتی: ایزوگام، قیرگونی یا عایق مایع در سرویسها، کف و بام
ساخت ساختمان چند طبقه | نازککاری، نمای ساختمان و دریافت پایانکار
پس از اجرای اسکلت، دیوارچینی و عایقکاری، مراحل نهایی ساخت ساختمان چند طبقه آغاز میشود. این بخش نهتنها از نظر زیباییشناسی اهمیت دارد، بلکه مستقیماً بر سکونتپذیری، فروش و ارزش افزوده ملک تأثیرگذار است.
نازککاری داخلی:
نازککاری ساختمان چند طبقه شامل تمام عملیات تکمیلی داخل واحدهاست که باید با دقت و نظارت کامل اجرا شود:
-
گچ و خاک و سفیدکاری: آمادهسازی سطوح برای رنگ یا کاغذ دیواری
-
کاشیکاری و سرامیک: سرویسها، آشپزخانه و کف واحدها
-
نقاشی، نصب قرنیز، کابینت، درب، پنجره و کلید و پریز
-
اجرای تأسیسات نهایی مانند نصب شیرآلات، آیفون، کولر، پکیج یا موتورخانه مرکزی
اجرای نمای ساختمان:
نمای خارجی ساختمان در تهران مشمول الزامات شهرداری و سازمان نظام مهندسی است:
-
استفاده از مصالح مقاوم در برابر آلودگی، فرسایش، رطوبت و زلزله
-
اجرای نمای خشک، سنگ، آجر یا ترکیبی با سیستم نگهدارنده ایمن
-
رعایت محدودیتهای شهرداری درباره پیشآمدگی و رنگ نمای مجاز
-
در برخی پروژهها، استفاده از مصالح نانو برای نما توصیه میشود
دریافت پایانکار:
پس از تکمیل عملیات ساختمانی، دریافت گواهی پایانکار از شهرداری الزامی است. این فرآیند شامل:
-
بررسی مطابقت کامل اجرا با نقشهها
-
تأییدیه مهندس ناظر و مجری پروژه
-
گزارش آتشنشانی، تأسیسات و تأیید شرکتهای خدماترسان (آب، برق، گاز)
-
تسویه حساب عوارض نوسازی و هزینههای شهرداری
بدون پایانکار، امکان صدور سند تکبرگ یا بهرهبرداری قانونی وجود ندارد.
سوالات متداول درباره ساخت ساختمان چند طبقه
۱. آیا برای ساخت ساختمان چند طبقه در تهران دریافت پروانه ساخت الزامی است؟
بله، بدون دریافت پروانه ساخت از شهرداری منطقه، هیچ عملیات ساختمانی مجاز نیست و جریمه سنگینی به همراه خواهد داشت.
۲. کدام نوع سازه برای ساختمانهای چند طبقه مناسبتر است؟
انتخاب بین سازه بتنی یا فلزی به عوامل زیادی مثل موقعیت زمین، بودجه، سرعت اجرا و نوع کاربری بستگی دارد.
۳. در ساخت ساختمان چند طبقه، کدام مراحل بیشترین هزینه را دارند؟
فونداسیون، اسکلت و نازککاری معمولاً بیشترین سهم هزینهای پروژه را به خود اختصاص میدهند.
۴. آیا اجرای عایق صوتی در ساختمان چند طبقه الزامی است؟
طبق مبحث ۱۸ مقررات ملی ساختمان، در واحدهای آپارتمانی چند طبقه باید عایق صوتی مناسب بین طبقات و دیوارهای مشترک اجرا شود.
۵. دریافت پایانکار چقدر زمان میبرد؟
بسته به تکمیل اسناد، تأیید مهندس ناظر و هماهنگی با شرکتهای خدماتی، معمولاً بین ۲ تا ۴ هفته زمان میبرد.
سخن پایانی | ساختی ایمن، اصولی و سودآور با انتخاب عمران
ساخت ساختمان چند طبقه فرآیندی فراتر از بتن و آجر است؛ این مسیر نیازمند دانش فنی، شناخت دقیق ضوابط تهران و همراهی تیمی متخصص است. اگر هر مرحله از این مسیر بهدرستی مدیریت نشود، هزینهها افزایش یافته و کیفیت پروژه کاهش مییابد.
ما در انتخاب عمران با تکیه بر سالها تجربه در طراحی، اجرا و نظارت بر پروژههای ساختمانی چند طبقه، همراه مطمئن شما هستیم. از مشاوره تا اجرا، تمام مراحل ساخت را با دقت، شفافیت و تعهد پیگیری میکنیم.
📞 برای دریافت مشاوره تخصصی رایگان و شروع همکاری، همین حالا با ما تماس بگیرید.
بدون دیدگاه